購買二手房時要規避哪些坑？

二手房是已經在房產交易中心備過案、完成初始登記和總登記、再次上市交易的房產。對于像北上廣深等一線大城市而言，土地資源緊缺，二手房憑借現房可見、周邊配套設施成熟、入住快捷等優勢，越來越受到購房者的青睞。但相比新房交易中開發商普遍提供的一條龍服務，二手房交易卻存在諸多不確定風險，相關流程也過于繁瑣，普通人很容易“踩坑”并產生各種法律糾紛。
今天，就給大家帶來二手房交易“避坑”指南，希望大家都能安全“避坑”，順利“上車”二手房！
一、“產權坑”
“產權坑”的規避需要在兩個方面提高警惕，一是出賣人，二是交易房屋。
1、購買二手房需核實出賣人身份及權限
二手房交易中常常出現買方與“假業主”或“部分共有人”簽約，最后導致無法過戶房屋而遭受巨大損失的情形。對于購買二手房而言，買方首先應確認出賣人是否為交易房屋產權人，買賣雙方可一同前往房屋所在地的不動產交易中心進行房屋查冊。在此特別提醒，即使出賣人出示了房產證，也仍應進行房屋查冊，確保房屋產權信息真實無誤、出賣人主體適格。
根據《民法典》第三百零一條規定，“處分共有的不動產或者動產以及對共有的不動產或者動產作重大修繕、變更性質或者用途的，應當經占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，但是共有人之間另有約定的除外。”對于共有房屋，簽署房屋買賣合同時，所有共有人均需在房屋買賣合同上簽字。在實踐中，很多夫妻共同出資買房，但只由一方登記產權的情況，此種情況下另一方被稱為“隱性共有人”，也應在合同上簽字。
此外，如果房屋產權人委托第三方代理出售房屋、代理簽訂房屋買賣合同等，買方除需了解代理人的代理權限和代理期限外，最重要的是要求代理人出示的經過公證處公證的授權委托書。
2、購買二手房需核實房屋是否存在抵押、查封
買方在簽訂購房合同前，應當了解清楚該二手房的產權狀況，即房屋是否有抵押，是否被法院查封，如果房屋存在抵押和查封，很有可能無法順利辦理過戶。
一般來說，如果房屋被法院查封，說明該房屋可能存在產權糾紛或其他債務糾紛，這樣的房子則不建議繼續購買。
關于存在抵押的房屋能否轉讓的問題，《民法典》第四百零六條規定“抵押期間，抵押人可以轉讓抵押財產。當事人另有約定的，按照其約定。抵押財產轉讓的，抵押權不受影響。”二手房“帶押過戶”已經在部分地區得以推廣實施，但如房屋原按揭、抵押合同約定了“不得轉讓”或有其他禁止、限制轉讓的條款，則無法辦理“帶押過戶”。因此，如果買方需要購買帶抵押的房產，應當在簽署房屋買賣合同前，了解清楚房屋具體抵押信息，與出賣人約定解押期限及其未按約定期限解押的違約責任，或要求出賣人先修改原按揭、抵押合同，確?？梢?ldquo;帶押過戶”。
此外，對于簽訂房屋買賣合同后至房屋過戶登記前的一段期間，買方也不能大意，建議提前在購房合同中約定清楚，要求出賣人承諾，一旦因其擅自將房屋辦理抵押登記或者因其債務問題導致房屋被法院查封的，買方有權立即解除合同并要求出賣人承擔違約責任，且出賣人需賠償買方因此遭受的全部損失，包括但不限于訴訟費、律師費及購同等規格房屋而多支出的費用等等。
二、“居住權坑”
《民法典》第三百七十條規定，“居住權期限屆滿或者居住權人死亡的，居住權消滅。居住權消滅的，應當及時辦理注銷登記。”居住權并不因房屋所有權的轉讓而消滅，即使居住權人沒有房屋所有權，但其長期甚至終生居住也受到法律保護。若購買了設立居住權的房屋，將面臨房屋產權與居住權分離，即“房子歸你，居住權歸別人”的尷尬局面。因此，買方在簽約前，應與出賣人確認并查詢房屋上是否設立了居住權，對于已設立居住權的房屋，應要求出賣人撤銷居住權，或約定撤銷居住權登記的時限及相應的違約責任；對于尚未設立居住權的房屋，買賣合同中也應約定出賣人不得設立居住權及對應違約責任，防止出賣人在房屋辦理過戶前加設居住權。
三、“出租坑”
“帶租約”二手房在二手房交易市場中十分常見，相比不附帶租約的二手房，其風險顯著增加。“帶租約”二手房將會給買方帶來兩大法律問題：一是承租人的優先購買權問題；二是“買賣不破租賃”問題。
關于承租人的優先購買權，根據《民法典》第七百二十六條規定，“出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利；但是，房屋按份共有人行使優先購買權或者出租人將房屋出賣給近親屬的除外。出租人履行通知義務后，承租人在十五日內未明確表示購買的，視為承租人放棄優先購買權。”實踐中常常出現承租人口頭表示放棄優先購買權，后又以“拒絕搬離”方式主張優先購買權，導致出賣人無法向買方交房的情形。因此，作為買方應當要向出賣人了解承租人是否已明確放棄其擬購二手房的優先購買權，并應當要求查看承租人出具的放棄優先購買權的書面承諾。
關于“買賣不破租賃”，根據《民法典》第七百二十五條規定，“租賃物在承租人按照租賃合同占有期限內發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。”在租賃關系存續期間，承租人如果不愿意搬遷騰房，即使買了房子也可能暫時住不了。為了防止風險，簽約前應當向出賣人確認房屋是否存在租賃情況，在合同中約定因出賣人未如實告知房屋租賃情況產生糾紛的，由出賣人承擔相應責任。如不帶租約，應當在購房合同中約定，禁止交易過程中將房產出租；如帶租約，則應當在合同中約定出賣人妥善處理與承租人之間的租賃合同，并約定違約責任。
四、“按揭貸款坑”
按揭貸款是二手房交易中買方經常采用的房款支付方式，采用按揭貸款購買房產有三個方面需要注意：
首先，需要查詢下個人征信情況，確保自己可以成功辦理按揭。如果無法確定能否成功辦理按揭，需要在合同上做好相關約定，明確貸款不成功的買方免除責任，避免后續因自己無法成功辦理按揭而構成違約，遭受損失。
其次，應注意并非所有的二手房都可以辦理按揭貸款，以下三種類型的房子是不能辦理按揭貸款的。一是產權證不齊全的房子，如回遷房、安置房、公產房、小產權房等；二是存在限制交易的房子，如屬于舊城改造范圍內的、有被查封或限制交易的、小產權房、土地使用權已經被抵押的、房屋產權權屬有爭議無法確定具體所有權歸屬的房子；三是房齡超過銀行貸款限制的房子，銀行對貸款房子的房齡要求一般是在20-25年左右，有的銀行要求房齡最長不能多于15年，寬松一點的可以放寬到30年，具體要看房屋價值和銀行貸款條件的寬松度。房齡越高，可貸款期限越短，風險也越大，銀行基于風險考慮，可能不會批準貸款。
最后，要注意選擇辦理按揭的銀行。買方應首先明確按揭銀行是否在合同中已經約定。若已指定，則應遵守；若未指定則可以根據各銀行的貸款利率、優惠門檻、調息方式、審批效率、是否存在提前還款的違約金綜合考慮。買方需要注意，有些銀行要求購房者在還款6個月或1年后再申請提前還款，如果在這段時間里提前還款，銀行會收取違約金。
五、“戶口學位坑”
曾經風靡一時的電視劇《虎媽貓爸》中的“學區房”風波牽動著無數家長的心，時至今日，優質二手學區房仍是無數家長的心頭好。對于看重二手房戶口、學位的買家，應事先了解當地教育部門關于學位的相關規定或情況，并要求出賣人配合向學校及教育部門核實相關入學政策及房屋學籍指標的使用情況，謹防出現《虎媽貓爸》中由于“未住滿兩年”而無法入學的窘境。其次，要注意產權過戶與戶口遷移并不是同時進行的。一般情況下，先辦理產權過戶手續，再辦理戶口遷移手續，而且必須是原有戶口全部遷出之后，才能辦理新戶口的遷入手續。二手房交易流程中涉及諸多手續，全程辦理時間長。有些學校在新生入學時，對于對口區域的家庭，有一定的落戶時間要求，有的學校要有必須在該區域落戶滿一年，還有的學校要求落戶時間滿三年。如果學校有落戶時間要求，那么未及時辦理戶口遷入手續則會推遲孩子的入學時間。對于此類情況，買方應在合同中與出賣人書面約定戶口遷移相關內容，明確戶口遷移的時間及違約責任。若出賣人不及時配合辦理戶口遷移手續，則買方有權要求解除合同并要求出賣人支付違約金并賠償損失。
六、“缺陷坑”
有些二手房由于建造年代久遠，存在房屋漏水、電路老化等諸多缺陷，有時甚至會引發安全事故。很多購房者在購房時未進行全面考慮，入住后不久即發現房屋存在這樣那樣的問題，但因合同并未對房屋質量問題進行約定而維權無門，悔恨萬分。因此，買方在購買二手房前，應當進行全面詳細的調查，如采取實地多時段考察、查詢新聞、詢問同小區住戶居住情況等方式確保擬購二手房屋的質量。若已發現較為明顯的問題，則應在合同中與出賣人約定，達成房屋已存在問題的具體解決方案。同時，買方應當在合同中與出賣人約定，若出賣人隱瞞其在裝修、使用過程中產生的房屋質量瑕疵，則應當對買方承擔維修及賠償責任。除了房屋質量問題，二手房買賣中還可能存在水電氣暖、物業管理費未清繳的問題。買方在簽訂買賣合同時，務必在其中對物業管理費、水電氣暖、公共維修基金等費用的清繳進行約定，要求出賣人在約定期限內完成相關費用的清繳，對延期清繳承擔違約責任并賠償損失。
七、“資金坑”
二手房交易騙局頻發，中介坑害買家、賣家違約等情形屢見不鮮，因購房而導致的錢房兩空悲劇也并不罕見。為防范房屋買賣的資金安全風險，應當進行資金監管，又稱第三方監管，是指買賣雙方進行網簽后，在房產交易、登記辦理的過程中，買方不把房款直接交付給出賣人，而是讓透明的第三方機構監管資金，買方將購房的自用資金和銀行的貸款資金劃入第三方監管機構在監管銀行的監管專用賬號，委托監管機構和監管銀行對交易資金進行監管，保證資金安全的交易模式。這種模式類似于網購，交易成功(權屬轉移登記后)，資金才會劃轉給賣方；若交易失敗，資金會返還買方。這樣可以保障買賣雙方的合法權益，將購房交易風險降至最低。
八、“稅費坑”
隨著房價的節節攀升以及我國稅收執法力度的加強，二手房交易中涉及的稅款金額大幅提升，而在實踐中這些稅費往往約定由買方全部承擔，這意味著買方還承擔著稅費風險。在二手房交易過程中，買方承擔的稅費風險主要包括錯誤申報稅費風險和稅收政策變化的風險。
關于錯誤申報稅費風險，主要是錯誤申報個人所得稅。目前針對個人所得稅有據實征收和核定征收兩種方式。實務中，買賣雙方往往在中介指導下申報稅費，但部分中介因專業度不夠，只知道核定征收而不知據實征收的方式，導致其經手的業務一律選擇核定征收方式征稅。如一旦遇到賣方虧損或平價出售房屋（比如2019年房價下跌，稅務部門認可平價或虧損出售價格），則會因為錯誤選擇征收方式而導致賣方額外繳納房價款1%或2%的個人所得稅?；谠摽铐椡少I方承擔，由此會造成買方損失。因此，在買賣合同中應明確約定買方承擔賣方個人所得稅的前提是賣方需配合選擇核定征收/據實征收方式申報納稅，否則由此多出的稅費由賣方自行負擔。同時，在買賣合同中約定因中介的失誤導致交易稅費增加，應當由中介承擔賠償責任。
關于稅收政策變化的風險，由于二手房交易時間較長，房屋交易過程中可能出現不可預知的稅收政策變化，由此產生不確定的爭議。因目前交易習慣中主要由買方承擔全部稅費，故因國家稅收政策變化導致交易稅費增加的情況下，買方將額外增加購房支出；如因國家稅收政策變化導致交易稅費減少的情況下，因增值稅及附加稅費、個人所得稅的納稅義務人是賣方，如產生退費也會進賣方銀行賬戶，故買方可能無法順利取得退稅款。在極端情況下，因國家政策對個人所得稅的征收方式進行重大變更，比如北京市嚴格執行“國五條”只能按據實征收（差額征收）方式繳納個人所得稅，將會導致承擔全部稅費的買方額外增加幾十萬甚至幾百萬的購房支出，由此導致買方因無力支付稅款而被迫違約。因此，應當在合同中對稅收政策重大變化導致的風險進行明確: 1、對于稅收政策變化導致多出稅費的情形進行約定，約定買方享有合同解除權或約定超過預估稅款金額一定比例的稅款由賣方承擔或雙方按約定比例共擔模式；2、雙方在合同中針對稅收政策重大變化導致少繳稅費的情形約定退稅款由買方享有；3、買賣雙方應當依約履行合同，避免因遲延履行導致稅收政策發生變化進而影響到自己的權益。如因賣方違約導致稅收政策變化，則賣方將自行承擔責任或賠償買方損失。
以上就是二手房交易中容易遇到的八大“坑”，二手房交易隱患多，大家務必謹慎購買，希望這份二手房交易“避坑”指南可以幫助大家規避常見風險，買到心儀的二手房！