最高法：開發商將已出售房屋抵押給銀行，銀行未盡審慎審查義務，不享有抵押權

最高法：開發商將已出售房屋抵押給銀行，銀行未盡審慎審查義務，不享有抵押權


裁判要點：開發商向銀行提供抵押之前，該開發商已將前述案涉房屋出售給購房者。開發商與購房者簽訂了房屋買賣合同，雖未辦理過戶登記，但購房者等人已經支付價款并實際占有房屋。銀行自認開發商向其提交的抵押物清單載明前述案涉房屋處于出租狀態。在房屋被他人占有使用的情形下，作為專業金融機構，銀行應當對房屋的出租情況進行充分的現場調查，以查明出租人是否是開發商，抵押物是否存在真實的權利人，從而避免錯誤接受已出售房屋作為抵押物，因此認定銀行對案涉房屋不享有抵押權并無不當。

中華人民共和國最高人民法院

民 事 判 決 書
（2019）最高法民申2834號

再審申請人（一審原告、二審上訴人）：中國農業銀行股份有限公司伊犁分行。營業場所：略。
負責人：徐新生，該行行長。
委托訴訟代理人：略。
被申請人（一審被告、二審上訴人）：伊犁錦城房地產開發有限公司。住所地：略。
法定代表人：姚新雄，該公司總經理。
被申請人（一審被告、二審被上訴人）：伊犁永成農業裝備制造集團有限公司。住所地：略。
法定代表人：李永軍，該公司董事長。
被申請人（一審被告、二審被上訴人）：李永軍，基本信息略。
被申請人（一審被告、二審被上訴人）：李雙恕，基本信息略。
再審申請人中國農業銀行股份有限公司伊犁分行（以下簡稱農行伊犁分行）因與被申請人伊犁錦城房地產開發有限公司（以下簡稱錦城公司）、伊犁永成農業裝備制造集團有限公司（以下簡稱永成公司）、李永軍、李雙恕借款合同糾紛一案，不服新疆維吾爾自治區高級人民法院（2018）新民終173號民事判決，向本院申請再審。本院依法組成合議庭進行了審查，現已審查終結。

農行伊犁分行申請再審稱，本案符合《中華人民共和國民事訴訟法》第二百條第二項、第六項規定的情形，應予再審。請求：1.撤銷（2018）新民終173號民事判決；2.撤銷（2017）新40民初43號民事判決第五項及第二項第二款中“1××號、1××號、1××號、1××Ａ號、1××號房屋除外”的判項；3.改判農行伊犁分行對位于伊寧市英阿亞提街所有權證號為伊寧市房權證字第××號項下全部房屋享有優先受償權；4.訴訟費用由永成公司、錦城公司、李永軍、李雙恕負擔。事實和理由：原審法院認定事實錯誤，適用法律不當。錦城公司提交的房地產抵押清單載明案涉房屋處于出租狀態，農行伊犁分行向房屋登記機關核實抵押房屋權屬登記在錦城公司名下，農行伊犁分行已盡到謹慎的注意義務，作為善意第三人，抵押權有效。原審法院適用《最高人民法院關于貫徹執行<中華人民共和國民法通則>若干問題的意見（試行）》第113條，適用法律不當。根據《中華人民共和國物權法》的規定，不動產物權的設立，經依法登記，發生效力。房屋產權登記在錦城公司名下，錦城公司即享有處分權，且該法系實體法，效力高于司法解釋。周俊玉等人不是房屋所有權人，存在與錦城公司惡意串通虛假訴訟的情形。生效判決認定周俊玉等人于2006年與錦城公司簽訂合同，2012年前已取得房屋所有權，但在2014年農行伊犁分行發放貸款前未備案登記，不符合常理。根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第八條規定，房屋買賣合同簽訂后，出賣人未告知買受人又將房屋抵押第三人的，買受人可追究出賣人責任。本案周俊玉等人可依據上述規定追究錦城公司的責任。
根據農行伊犁分行申請再審的理由，本案再審審查的焦點問題是農行伊犁分行在對案涉房屋設立抵押權時是否盡到審慎盡調義務。

本院認為，根據生效判決認定的事實，在錦城公司以伊寧市房權證字第××號房產中的1××號、1××號、1××號、1××Ａ號、1××號房屋向農行伊犁分行提供抵押之前，該公司已將前述案涉房屋出售給案外人周俊玉等人。錦城公司與周俊玉等人簽訂了房屋買賣合同，雖未辦理過戶登記，但周俊玉等人已經支付價款并實際占有房屋。農行伊犁分行自認錦城公司向其提交的抵押物清單載明前述案涉房屋處于出租狀態。在房屋被他人占有使用的情形下，作為專業金融機構，農行伊犁分行應當對房屋的出租情況進行充分的現場調查，以查明出租人是否是錦城公司，抵押物是否存在真實的權利人，從而避免錯誤接受已出售房屋作為抵押物。本案農行伊犁分行未能提交證據證明其對案涉房屋進行了審慎調查，故其未盡到專業金融機構審慎、合理的注意義務，原判決認定農行伊犁分行對案涉房屋不享有抵押權并無不當。該分行申請再審的理由不成立，本院不予支持。
綜上，農行伊犁分行的再審申請不符合《中華人民共和國民事訴訟法》第二百條第二項、第六項規定的情形。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百零四條第一款，《最高人民法院關于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第三百九十五條第二款規定，裁定如下：
駁回中國農業銀行股份有限公司伊犁分行的再審申請。